Lettre du Notaire

  • Je vends ou j’achète : en combien de temps ?

    Langue Français Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes de la vente d’un logement. Se pacser à la mairieA partir du 1er novembre 2017, les personnes qui souhaitent se pacser (ou se dépacser) devront s’adresser, non plus au tribunal de grande instance, mais à la mairie. Il reste possible de se pacser devant notaire, pour bénéficier de conseils et établir une convention sur mesure. La lettre Conseils des notaires d’octobre donne les clés de la vie en copropriété.   Quant à l’édition trimestrielle du magazine notarial (en kiosque, 6,90 €), elle propose un dossier complet sur le mariage Union contractée entre deux époux. à l’attention des futurs époux.     Accéder au kiosque Conseils des notaires     Vendeur et acquéreur ont trouvé un terrain d’entente. Combien de temps faut-il pour signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ? L’avant-contrat  permet de fixer les délais et conditions de réalisation de la vente ; il est indispensable pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son prêt. Il n’y a pas de délai minimum pour établir la promesse ou le compromis de vente Avant-contrat, acte synallagmatique par lequel les parties, vendeur et acquéreur, constatent leur accord sur les conditions d'une vente en attendant la réalisation des conditions suspensives.. Mais pour rédiger cet avant-contrat, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents, notamment les diagnostics obligatoires et le titre de propriété Le droit de propriété peut être démembré en deux droits distincts :d'une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;d'autre part " l'usufruit " qui est le droit de sLire la suite du vendeur et, pour les lots de copropriété, de documents spécifiques, parfois longs à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien. Après la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut-il se rétracter ? Oui, dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat que lui adressera l’office notarial. La rétractation n’a pas à être motivée. Combien de temps prend la demande de prêt ? Sauf achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspensive La condition suspensive est un évènement futur et incertain dont on fait dépendre la naissance du contrat. d’obtention de prêt, qui permet à l’acquéreur de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé, généralement, à 45 jours.  Quelles sont les missions de l’office notarial entre la signature de l’avant-contrat et la vente ?  Le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités Ensemble des opérations préalables et postérieures à la signature d'un acte. préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire L'Etat Hypothécaire est un document qui établit les inscriptions prises sur un immeuble, relevé des publications, des inscriptions hypothécaires et autres charges qui le grèvent., demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption Droit légal prioritaire d'achat au bénéfice des particuliers et de certaines collectivités nécessitant une notification préalable. attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’administration municipale dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé. Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose ! Quand l’acquéreur reçoit-il le titre de propriété ?  Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Il adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière Ensemble des règles destinées à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles par le moyen du fichier immobilier tenu par les Pouvoirs Publics. ; elle lui est retournée revêtue des cachets de l’administration fiscale ; le délai habituel est de trois mois. Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie authentique Acte reçu par un officier public ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises. L'acte authentique notarié a date certaine, force probante et force exécutoire. qui constitue son titre de propriété. Ces délais pourraient-ils se réduire ? Oui, grâce à la dématérialisation en cours des échanges entre notaires et administrations. Le notariat mène notamment un grand chantier avec les Services de la publicité foncière. Lettre des notaires de France n°84 - Octobre 2017 - Je vends ou j'achète en combien de temps.pdf […]

  • Donations familiales : la part du fisc

    Langue Français Dans le cadre familial, abattements et barème spécifiques permettent à la générosité de s’exprimer…dans une certaine mesure, et à condition d’anticiper ! Des conseils notariaux à écouter Chaque semaine, une équipe de notaires animée par la journaliste Valérie Expert répond aux questions du public sur la radio Conseils du coin : Viager Droit qui s'éteint au décès de son détenteur., tutelle, familles recomposées… plus de 36 émissions sont à écouter et à podcaster sur le site notaires.fr (rubrique médiathèque du notariat) Le GUIDE DE LA DEPENDANCE Le magazine Conseils des notaires édite un guide complet pour « aider les aidants » à faire face à la dépendance. Solutions d’hébergement, protections juridiques, aides sociales et fiscales : vous y découvrirez les réponses aux problématiques du grand âge, du handicap ou de la maladie. En kiosque, 6,50 € J’envisage de faire une donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire. à mon fils : y aura-t-il des droits à payer ? Les donations sont soumises à imposition. Comme pour les successions, les droits dus à l’Etat sont calculés en fonction de la valeur transmise et selon le lien de parenté entre le donateur Personne qui donne gratuitement un ou plusieurs biens lui appartenant. et le bénéficiaire de la donation, appelé donataire Bénéficiaire d'une donation.. Pour les transmissions entre parents proches, des abattements accordés en fonction du lien de parenté allègent la note fiscale. Pour une donation entre parent et enfant, 100 000 € peuvent être transmis sans avoir de droits à verser. Pour un petit-enfant, l’abattement est de 31 865 €, pour un conjoint ou un partenaire pacsé, de 80 724 €. De même, on peut donner en franchise de droits 15 932 € à un frère ou une sœur, 7 967 € à un neveu… Après déduction de l’abattement, le barème par tranche qui s’applique dépend également du lien familial entre donateur et bénéficiaire. Pour une donation de 120 000 € à un enfant, les droits calculés sur 20 000 € s’élèvent, avec le barème actuel, à 2 194 €. A comparer aux 71 043 € que génèrerait la même donation à une personne non parente – y compris le concubin -, taxée à 60 % après un abattement de 1 594 €. Votre notaire vous donnera toutes les explications sur ce calcul. Le tarif Barème officiel résultant d'un décret qui permet de calculer le montant des émoluments des notaires. applicable est disponible sur le site www.notaires.fr (lire Les ordres d'héritiers et barème des droits de succession) L’abattement personnel peut-il être utilisé en plusieurs fois ? L’abattement personnel peut être utilisé en une ou plusieurs fois sur une période de quinze ans. Après ce délai, il se reconstitue, ce qui permet de donner de nouveau en franchise de droits. En cas de décès dans les quinze ans, le calcul des droits de succession tient compte de l’abattement déjà consommé, en tout ou partie. N’existe-t-il pas aussi un abattement spécifique pour les dons de sommes d’argent ? En effet, pour les donations familiales de sommes d’argent, un abattement permet de donner 31 865 € sans droits à payer. Il s’utilise indépendamment de l’abattement personnel. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire doit être majeur.. La donation doit bénéficier à un enfant ou à un petit-enfant, ou en l’absence de descendant, à un neveu ou une nièce. Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans. Qui est redevable des droits de donation, le donataire ou le donateur ? C’est en principe le bénéficiaire qui règle les éventuels droits de donation. Néanmoins, si le donateur les prend en charge, ce coup de pouce n’est pas considéré comme une donation supplémentaire par l’administration fiscale. La fiscalité ne doit pas être la seule raison de donner… Certes, l’aspect fiscal n’est pas à négliger dès lors que l’on dispose d’un certain patrimoine Ensemble des biens, des droits et des obligations d'une personne., mais de nombreuses questions juridiques, patrimoniales et familiales doivent aussi être abordées. N’hésitez pas à prendre rendez-vous chez votre notaire pour une consultation approfondie : ce spécialiste du droit de la famille vous aidera à prendre la meilleure décision pour vous et vos proches. Lettre des notaires de France n°83 - Donations familiales la part du fisc - septembre 2017.pdf […]

  • Donner un bien en se réservant l’usufruit

    Langue Français Donner un bien en se réservant l’usufruit est une technique souple et avantageuse, souvent utilisée pour assurer la transmission du patrimoine familial par donation ou donation-partage. Un nouveau site pour connaître les prix de l’immobilier Conformément à leurs nouvelles obligations légales, les notaires de France viennent d’ouvrir un nouveau site dédié à la diffusion des statistiques immobilières. Sur immobilier.statistiques.notaires.fr, vous accédez librement aux prix médians des maisons, appartements ou terrains à bâtir, ainsi qu’à des listes de références, soit les 20 dernières ventes réalisées dans une zone (quartier, commune). Grand Ouest, le littoral a la cote Le numéro de juillet-août de la Lettre Conseils des notaires détaille les prix de l’immobilier sur la côte atlantique. A lire également, des conseils pour réaliser des travaux d’extérieur en toute conformité ! Accéder au kiosque Conseils des notaires Qu’est-ce que l’usufruit ? La propriété Le droit de propriété peut être démembré en deux droits distincts :d'une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;d'autre part " l'usufruit " qui est le droit de sLire la suite d’un bien (appartement, local professionnel, bateau, portefeuille de valeurs…) peut être scindée en deux parties. On parle alors de démembrementdu droit de propriété : d’un côté, la nue-propriété Droit de disposer d'une chose et éventuellement de le modifier ou de le détruire, sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user, ces deux prérogatives appartenant à l'usufruitier., de l’autre, l’usufruit. L’usufruitier a l’usage du bien et en perçoit les « fruits » (loyers, dividendes…). Ainsi l’usufruitier d’un appartement peut y résider, ou le louer et en toucher les loyers, mais ne peut pas le vendre : la vente nécessitera un accord entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruit est par nature temporaire : il peut s’éteindre, notamment, au décès de l’usufruitier, ou à l’arrivée du terme fixé par convention. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire entre en possession de la pleine-propriété du bien. Pourquoi donner avec réserve Part du patrimoine dont on ne peut disposer librement par donation ou testament et revenant aux héritiers légaux (ascendants et descendants). d’usufruit ? La donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire. avec réserve d’usufruit, établie par un notaire, permet de transmettre sans se dépouiller. Par exemple, si la donation porte sur leur résidence principale, des parents peuvent continuer d’y vivre jusqu’à leur décès, ou le mettre en location et d’en toucher les loyers. L’autre avantage est fiscal : les droits de donation ne seront dus que sur la valeur forcément moindre que la valeur de la toute propriété. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue sans imposition supplémentaire, sauf si le décès intervient dans les trois mois de la donation. Quelle est la valeur de la nue-propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation ? Cette valeur est calculée selon un barème d’évaluation fiscale qui tient compte de l’âge de l’usufruitier. Entre 51 et 60 ans, elle est de 50 % de la valeur du bien en pleine propriété, entre 61 et 70 ans, de 40 %, et ainsi de suite. Ce barème sera également utilisé en cas de vente, pour répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire. Comment s’organisent les relations entre usufruitier et nu-propriétaire ? L’usufruitier doit, de manière générale, se comporter comme le ferait un propriétaire normal, en veillant à entretenir les biens dont il a l’usufruit. En matière immobilière, seules les grosses réparations qui ont, en pratique, un caractère exceptionnel, demeurent à la charge du nu-propriétaire. L’usufruitier doit aussi supporter les charges fiscales, par exemple la taxe Mode de calcul des émoluments, frais, débours et honoraires d'un notaire, résultant de l'application du tarif ; en cas de contestation, il peut faire l'objet d'un recours devant la Chambre départementale ou devant le tribunal. d’habitation et des taxes foncières pour un logement qu’il occupe. Il est possible de modifier la répartition normale des charges par une convention d’usufruit. Votre notaire vous conseillera peut-être d’en établir une, dans le but de prévenir des difficultés par la suite. Peut-on conserver la nue-propriété et donner l’usufruit ? Plus rare, la donation d’usufruit peut s’avérer très utile. Par exemple, pour financer les études de sa fille, un père peut lui donner l’usufruit d’un bien locatif, pour une durée déterminée. L’étudiante touchera les loyers, ce qui allège l’impôt sur le revenu de son père (l’étudiante intégrant les revenus de la location dans sa propre déclaration d’impôt). De plus, si celui-ci est imposable à l’ISF, le bien sortira de son assiette imposable, tant que durera le démembrement de propriété Le droit de propriété sur une chose se compose de trois éléments : le droit d'utiliser la chose, celui d'en percevoir les fruits (revenus) et celui d'en disposer (la vendre, la donner...) Le démembrement de propriété consiste à donner à des personnesLire la suite. LDNF - Donner avec réserve d'usufruit - Lettre des notaires de France - Juillet-août 2017.pdf […]

  • Faites bon usage des parties communes en copropriété

    Langue Français Propriétaire d’un appartement, vous partagez les parties communes avec les autres copropriétaires. Le respect est de rigueur. Impôts : report du prélèvement En contrepartie d'un dû, une personne peut prélever un bien (ou plusieurs) sur la masse des biens à partager. à la source Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est officiellement reporté au 1er janvier 2019, un an après la date prévue initialement. C’est finalement 2018 qui sera une année « blanche » du point de vue fiscal.  BailMyself Créer un bail Contrat de location pour lequel le bailleur s’engage, moyennant le paiement d'un prix et de charges et pour un temps déterminé, à mettre un immeuble à la disposition du locataire. personnalisé en quelques clics, voilà ce que propose ce site internet notarial qui vient de voir le jour. Les baux des utilisateurs seront conservés, protégés et en conformité avec la loi. bailmyself.notaires.fr Famille et patrimoine Ensemble des biens, des droits et des obligations d'une personne. Conseils des notaires passe au crible les engagements de campagne du nouveau président de la République en matière familiale et patrimoniale. Rdv sur le kiosque des notaires de France   Qu’est-ce qu’une partie commune dans une copropriété ? On appelle parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. En font partie la toiture, les murs porteurs, les cours, jardins, voies d'accès ou encore les éléments d'équipement commun (ascenseurs, boîtes aux lettres). Chaque copropriétaire a un droit de jouissance Droit d'user d'un bien. sur les parties communes. Mais il ne doit pas en abuser, par exemple en entreposant des objets, sous peine d’être rappelé à l’ordre par le syndic.  Le règlement de copropriété peut donner à un propriétaire un droit de jouissance exclusif, temporaire ou permanent, sur une partie commune : par exemple une partie du jardin ou une courette. Il s’agit d’un droit d’usage et non un droit de propriété Le droit de propriété peut être démembré en deux droits distincts :d'une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;d'autre part " l'usufruit " qui est le droit de sLire la suite. Qui entretient les parties communes ? La part de charges communes de chaque copropriétaire dédiée à l’entretien des parties communes dépend de la valeur de ses parties privatives (tantièmes). Est-il possible d’acheter des parties communes ? Achat d’une partie de couloir pour gagner quelques mètres carrés, achat des combles pour gagner en volume et installer une mezzanine : pour s’agrandir en gagnant sur les parties communes, le copropriétaire doit impérativement obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires. La vente doit être autorisée par vote en assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers Toute personne qui n'est pas partie à un acte juridique ou à un jugement. Elle ne peut se voir opposer les termes de la convention à laquelle elle est restée étrangère. des voix. Dans le cas d’un changement de destination (habitation, commerciale, mixte… par exemple, un escalier de service est annexé par une boutique), le vote à l’unanimité est requis. Comment le prix est-il fixé ? La fixation du prix incombe à l’acheteur. De l’euro symbolique au prix du marché évalué avec l’aide du notaire, une dose de stratégie sera souvent utile pour convaincre ! Souvent, il sera nécessaire de recourir à un géomètre-expert pour établir un métrage précis et recalculer les tantièmes de copropriété. Ces frais (comme ceux liés à la modification du règlement de copropriété) sont à la charge de l’acquéreur. En tant que copropriétaire, celui-ci recevra une part du prix de vente, partagé entre les copropriétaires ! Que faire en cas d’annexion des parties communes par un copropriétaire ? Il n’est pas rare qu’un copropriétaire annexe une partie commune, placard inutilisé ou partie d’un escalier de service. Même si les copropriétaires ont laissé faire, il devra se mettre en règle avant toute revente, quitte à remettre la partie annexée dans son état d’origine, sans quoi des complications et des retards sont à prévoir ! N’hésitez pas à consulter un notaire qui vous apportera tous les conseils utiles à vos projets immobiliers. LDNF - Parties communes - Lettre des notaires de France - Juin 2017.pdf […]

  • Tout ce qui est à toi est à moi : le régime de la communauté universelle

    Langue Français A chacun sa conception du couple. Pour mettre tous ses biens en commun, la solution est de se marier sous le régime de communauté universelle. Se pacser en mairie… ou chez le notaire A partir du 1er novembre 2017, les pacs ne seront plus enregistrés au tribunal d’instance mais à la mairie. Comme auparavant, on peut aussi s’adresser à un notaire, afin de bénéficier de conseils juridiques personnalisés et de rédiger une convention adaptée.Loi Justice du XXIe siècle et décret du 6 mai 2017 Immobilier : le marché toujours dynamique Avec 867 000 ventes en un an en février 2017, l’immobilier bat des records ! Quant aux prix, ils sont en hausse modérée : +1,7 % sur les logements anciens en 2016.Consulter la dernière note de conjoncture immobilière. Dans la Lettre Conseils des notaires de mai   Vous allez vous marier ? Savez-vous si le régime matrimonial Ensemble de règles régissant les intérêts des conjoints pendant leur vie commune et permettant le partage de leurs biens lors de la dissolution de leur union.Lire la suite légal vous convient ?     Éléments de réponse dans la Lettre de Conseils de mai.     En quoi consiste le régime matrimonial Ensemble de règles régissant les intérêts des conjoints pendant leur vie commune et permettant le partage de leurs biens lors de la dissolution de leur union.Lire la suite de communauté universelle Régime matrimonial selon lequel la totalité des biens du couple sont communs aux deux époux et sont partagés par moitié lors de la dissolution de l'union. ? Avec ce régime, adopté par contrat de mariage Union contractée entre deux époux., les époux ne conservent aucun bien en propre. Les bien acquis ou les économies réalisées avant le mariage, les biens reçus par donation ou héritage… tout entre dans la communauté et leur appartient à tous les deux. Au décès, le conjoint survivant est donc propriétaire tous les biens ? Oui, à condition qu’une clause d’attribution intégrale ait été insérée dans le contrat de mariage, ce qui est très généralement le cas. Ce régime est alors très protecteur pour le conjoint survivant et lui facilite les démarches lors du décès. Toutefois, si le couple a des enfants communs, ce choix ne leur est pas favorable. D’abord, parce qu’ils n’hériteront qu’au deuxième décès. Ensuite, parce qu’ils ne bénéficieront que d’une seule fois des abattements fiscaux entre parents et enfants. Il est possible de corriger ces effets, par exemple en procédant à des donations-partages. Une réflexion approfondie devra être menée avec l’aide du notaire. Et si les enfants ne sont pas communs ? Dans le cas où il existe des enfants issus d’une autre union, la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale a peu d’intérêt. En effet, pour protéger leurs droits, le code civil permet aux enfants du défunt de limiter la part du conjoint. C’est ce que l’on appelle l’« action en retranchement ». Procédures en perspective… Comment les biens sont-ils partagés en cas de divorce ? En cas de divorce, la communauté est partagée entre les ex-époux, sans faire de distinction entre les biens apportés par l’un ou l’autre des époux et quel qu’ait été leur apport respectif. Un bien donné par les parents de l’un peut être attribué à l’autre. Dans une certaine mesure, il est possible d’anticiper les effets d’une séparation par des clauses spécifiques du contrat de mariage. Mariés sous un autre régime, pouvons-nous adopter la communauté universelle ? Tout à fait. C’est un régime que l’on adopte souvent sur le tard, une fois à la retraite par exemple. Après deux années de mariage, il est possible de changer de régime matrimonial d’un commun accord, en s’adressant à un notaire. Sachez que les enfants majeurs de chaque époux et les créanciers doivent être informés et peuvent s’opposer à ce changement. En cas d’opposition, ou s’il y a des enfants mineurs, l’homologation du juge sera nécessaire. La communauté universelle, pas si simple ? C’est parfois une excellente solution, mais ce régime n’est pas conseillé à tout le monde ! Avant de rédiger votre contrat de mariage, votre notaire vous proposera un point approfondi de votre situation et de vos objectifs. LDNF - Communauté universelle - Lettre des notaires de France - Mai 2017.pdf […]

  • Immobilier : faut-il avoir peur de la préemption ?

    Langue Français Lorsqu’il achète un bien immobilier, l’acquéreur peut se voir supplanté par un autre acteur, du fait des droits de préemption qui s’exercent. Explications. Des logements plus grands, moins d’occupants En 45 ans, le nombre de logements a augmenté de 80 % tandis que le nombre de ménages n’augmentait que de 30 %. De 3 personnes par logement en 1968, on est passé à 2,3 en 2013. Et, depuis 1984, la surface moyenne des logements s’est accrue de 9 mètres carrés. Source : Insee Changer de prénom devient plus facile La procédure de changement de prénom est désormais déjudiciarisée. Une simple démarche en mairie suffit désormais. Toutefois, l’officier d’état civil peut saisir le procureur s’il a des doutes sur l’ « intérêt légitime » de ce changement. Circulaire ministérielle du 17 février 2017 Dans Conseils des notaires - La Lettre d’avril : Forts de leur expérience de terrain et de leur expertise juridique, les notaires font part de leurs propositions pour les élections présidentielle, et législatives et sénatoriales.     DIA, DPU… qu’est ce qui se cache derrière ces sigles ? Le DPU, droit de préemption urbain, a été institué dans les années 1980 pour permettre aux collectivités locales de réaliser certains projets (aménagement, création d’équipements…) en achetant en priorité un bien situé dans certaines zones définies par le plan local d’urbanisme. Ce droit vise les immeubles entiers, les terrains, les maisons… Quand le DPU est « renforcé », il peut cibler des appartements dans des copropriétés, afin de créer des logements sociaux. Pour savoir si le bien que vous vendez ou achetez est concerné, il faut vous procurer un certificat d’urbanisme en mairie. Les communes (ou les établissements publics territoriaux qui les représentent) sont informées des ventes en cours par le biais d’une DIA, ou déclaration d’intention d’aliéner, un document qui leur est transmis par le notaire dans le cadre de la préparation des dossiers de vente immobilière. C’est une formalité cruciale car son omission peut aboutir à l’annulation de la vente. Que se passe-t-il quand la commune exerce son droit de préemption ? La commune destinataire de la DIA dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Lorsqu’elle décide de préempter – une décision qu’elle doit motiver -, elle peut le faire au prix fixé par le vendeur, auquel cas la vente se conclut à ces conditions.Si elle propose un prix inférieur, le vendeur peut l’accepter, ou demander à ce que le prix soit fixé judiciairement, ou encore renoncer à la vente. L’exercice du droit de préemption est assez marginal : en 2006, un rapport a établi que 0,6 % des DIA donnaient lieu à préemption. Reste que ces dossiers donnent souvent lieu à un contentieux. Le DPU est-il le seul droit de préemption ? Des mécanismes du même ordre existent dans les zones agricoles au profit des SAFER, dans les « espaces naturels sensibles », dans les zones d’aménagement différé (ZAD), pour les commerces et fonds artisanaux dans des secteurs sauvegardés… Tous ces droits de préemption sont « purgés » sous la responsabilité du notaire. Le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption ? Oui, dans le cas d’un bail Contrat de location pour lequel le bailleur s’engage, moyennant le paiement d'un prix et de charges et pour un temps déterminé, à mettre un immeuble à la disposition du locataire. d’habitation, le locataire peut être prioritaire pour acheter son logement notamment si un congé pour vendre lui est délivré, six mois minimum avant la fin du contrat de location. S’il ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail. Mais le bien peut aussi être vendu occupé : dans ce cas le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire ; il n’y a pas de droit de préemption. Y a-t-il d’autres cas où un acheteur peut se substituer à un autre ? Un droit de préférence peut réserver à quelqu’un le droit d’acheter en priorité. Par exemple, dans le cadre de la donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire. d’un bien immobilier, un parent a pu prévoir qu’en cas de mise en vente par le donataire Bénéficiaire d'une donation., ses frères et sœurs pourraient se porter acquéreurs. Là aussi, la mission de purger ce droit revient au notaire, qui vous apportera toutes les explications nécessaires. Des droits de préemption peuvent-ils entrer en concurrence ? Lorsque cela se produit, la hiérarchie de ces droits n’est pas toujours claire, mais en principe l’intérêt général prime sur l’intérêt particulier. LDNF - Préemption - Lettre des notaires de France - avril 2017.pdf […]

  • Couples pacsés : sans testament, pas d’héritage

    Langue Français En France, 4 % des couples sont liés par un pacs. Cette forme d’union de plus en plus prisée est moins protectrice que le mariage, c’est pourquoi les notaires insistent sur l’importance de rédiger un testament. Notaviz, la plateforme numérique des notaires Acheter, vendre, s’unir, se séparer, adopter… Vous recherchez des réponses rapides pour concrétiser un projet. Les Notaires de France lancent Notaviz, un site qui propose des simulateurs, des questionnaires interactifs… Pour vous poser les bonnes questions avant d’agir. Cinq jours pour déclarer une naissance Le délai de déclaration d’une naissance a été allongé de 3 à 5 jours. Le jour de l'accouchement n'est pas compté. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, ce délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Voir le Décret n° 2017-278 du 2 mars 2017 relatif au délai de déclaration de naissance. Dans Conseils des notaires en mars : Prenez de la hauteur pour investir à la montagne ! Station huppée, familiale ou haut perchée… à chacun sa préférence et son budget. www.notaires.fr/fr/kiosque   Les notaires incitent souvent les partenaires pacsés à faire un testament Acte par lequel une personne décide de la manière dont sa succession doit être réglée.. Pour quelle raison  ? Lorsqu’ils préparent une convention de pacs ou à l’occasion d’un achat immobilier, les notaires évoquent très souvent avec les couples la question de leur protection en cas de décès. Comme les époux, les partenaires liés par un pacs sont exonérés de droits de succession (alors que les concubins doivent s’acquitter de droits à hauteur de 60 %). Mais pour bénéficier de cet avantage, encore faut-il hériter ! Or les partenaires liés par un pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre, à la différence des époux. Pour que le survivant hérite, il faut qu’il soit désigné dans un testament. Que se passe-t-il, en cas de décès, si aucun testament n’a été rédigé ? La réponse est simple : le conjoint n’hérite de rien. Il bénéficie seulement d’une protection concernant le logement ; ainsi il peut bénéficier du transfert du contrat de location s’il était au nom de son conjoint, ou se maintenir dans les lieux pendant un an à compter du décès si le logement appartenait à son conjoint.  En pareil cas, de grandes difficultés peuvent survenir. Un exemple : Cécile et Sébastien ont acheté leur maison en indivision. Au décès de Cécile, son partenaire se retrouve en indivision avec la fille de Cécile, née d’une précédente union. Il devra racheter sa part, si cela est possible. Autre cas, Benoît et Géraldine, sans enfants, sont pacsés et vivent dans un appartement acquis par Benoît avant leur rencontre. Benoît décède brutalement. Le logement revient à ses héritiers légaux, ses parents et son frère. La famille serait prête à laisser l’appartement à la compagne de Benoît, mais cela serait considéré comme une donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire., taxée à 60 % entre non-parents... Alors qu’un simple testament aurait permis à Géraldine de recueillir l’appartement sans régler aucun droit. Un testament permet-il de tout laisser à son partenaire ? Seulement s’il n’y a pas d’héritier réservataire, principalement des enfants. Toutefois, les parents du défunt, s’ils sont encore en vie, peuvent demander à récupérer les biens donnés à leur enfant décédé. Si le testateur a des enfants, une part revient à ceux-ci. Il peut donc léguer ses biens à son partenaire dans la limite de la quotité disponible Fraction du patrimoine qu'une personne peut transmettre librement (par donation ou testament) sans mettre en cause les droits des héritiers réservataires (descendants ou ascendants). Elle dépend de la composition de la famille du donateur ou du Lire la suite, c’est-à-dire la part de la succession dont il peut disposer librement : la moitié des biens s’il a un enfant, le tiers Toute personne qui n'est pas partie à un acte juridique ou à un jugement. Elle ne peut se voir opposer les termes de la convention à laquelle elle est restée étrangère. s’il en a deux, le quart avec trois enfants ou plus. Comment rédiger un testament ?  Chacun des conjoints doit faire son testament individuellement. Il peut le rédiger de sa main, le dater et le signer. Ce testament dit « olographe » peut être déposé dans un office notarial. Le testament peut aussi être passé sous la forme authentique Acte reçu par un officier public ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises. L'acte authentique notarié a date certaine, force probante et force exécutoire., devant notaire. Dans tous les cas, il est utile de prendre rendez-vous chez un notaire pour recueillir informations et conseils. Pacs et testament - Lettre des notaires de France - mars 2017.pdf […]

  • Ouvrir un gîte rural : du rêve à la réalité

    Langue Français Côté touristes, les gîtes ruraux sont de parfaits points de chute pour profiter des richesses de nos régions. Côté propriétaires, c’est un moyen de valoriser son patrimoine, et parfois une activité professionnelle à part entière. Radio notaires Une rubrique hebdomadaire de conseils notariaux sur des sujets variés (Comment divorcer en 2017 ? Succession Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis. ou donation Convention par laquelle une personne transfère à une autre son droit de propriété (ou une partie seulement de celui-ci) sur une chose ou un ensemble de choses, sans contrepartie. Celui qui donne est le donateur celui qui reçoit le donataire., combien ça coûte ?...), à écouter en ligne ou sur son portable : c’est ce que propose la radio « conseils du coin » , à « podcaster » sur le site internet conseilducoin.fr, sur iTunes ou, bientôt, sur la plateforme numérique des notaires Notaviz. Taux du livret A Le taux du livret A est maintenu à 0,75 % au 1er février 2017. Il est resté inchangé depuis le 1er août 2015. Le dossier sur les impôts vous précise ce que vous paierez en 2017... en plus ou en moins ! Découvrez la Lettre Conseils des notaires - Février 2017.     Qu’appelle-t-on gîte rural ? Le gîte rural est un meublé de tourisme situé dans un habitat de qualité et dans une zone rurale. Il est le plus souvent représentatif de l’architecture régionale. Son usage doit être indépendant : maison individuelle ou logement indépendant dans la maison du propriétaire. Il n’est donc pas possible de transformer en gîte un appartement dans une copropriété. Quelles différences avec les chambres d’hôte ? La chambre d’hôte est une chambre meublée qui se situe dans la résidence principale du propriétaire, qui assure personnellement l’accueil des touristes. Sont compris dans la location la fourniture du linge de maison et le petit-déjeuner. Le fonctionnement diffère de celui d’un gîte mais, du point de vue juridique et fiscal, ces deux activités sont semblables. J’envisage d’exploiter un gîte ; quel sera mon statut ? L’activité de loueur en meublé de tourisme peut être exercée à titre de particulier, dans le cadre de la gestion de son patrimoine Ensemble des biens, des droits et des obligations d'une personne. privé, ou à titre professionnel, si les revenus de la location dépassent 23 000 euros ou s’ils représentent plus de la moitié des revenus déclarés. Il s’agit alors d’une activité commerciale, qui peut s’exercer dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une entreprise à responsabilité , mais aussi en auto-entrepreneur, en SAS, en SARL… Choisir une société à responsabilité limitée, comme l’EIRL, permet de protéger la partie non professionnelle de son patrimoine L’activité peut aussi être accessoire à une autre activité, notamment dans le cadre de l’agrotourisme, où les touristes sont accueillis à la ferme. L’activité para-hôtelière est alors considérée comme une activité agricole, à condition toutefois que des produits issus de l’exploitation (fromages, miel…) soient proposés aux hôtes. Quelles formalités Ensemble des opérations préalables et postérieures à la signature d'un acte. sont nécessaires pour créer un gîte rural ? Il est obligatoire de déclarer le meublé de tourisme, avant son ouverture, auprès du maire de la commune. Si l’activité est exercée à titre professionnel, il faut s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés). A défaut, on perd le bénéfice des avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé professionnel. Par ailleurs, des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires, par exemple pour transformer une grange en maison d’habitation, ajouter une extension à un bâtiment… Auprès de qui prendre conseil ? Urbanisme, réglementation, statuts, fiscalité… Votre notaire peut vous conseiller sur tous ces aspects de votre projet. Si vous envisagez d’exploiter un gîte rural (ou de créer des chambres d’hôte), n’hésitez pas à le consulter. Ce sera d’autant plus facile que la profession assure un maillage territorial serré : les notaires sont présents dans de nombreux petits bourgs et villages de France ! Gites-ruraux_La-lettre-des-notaires-de-France_fevrier-2017.pdf […]

  • Financer un achat immobilier avec un prêt à taux zéro

    Langue Français Reconduit en 2017, le prêt à taux zéro (PTZ) apporte un coup de pouce non négligeable pour l’achat d’un premier logement. D’autres aides peuvent le compléter. Conseils des notaires  Au sommaire du dernier numéro du magazine notarial grand public, deux dossiers : le premier sur l'optimisation patrimoniale, et le second sur la vie à la campagne.Conseils des notaires n°462 « Spécial patrimoine Ensemble des biens, des droits et des obligations d'une personne. », Janvier-Février-Mars 2017 - 116 pages - 6€90, en kiosque.Découvrez l'intégralité du sommaire du magazine sur www.notaires.fr/kiosque Des aides pour la rénovation énergétique Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est reconduit jusqu’au 31 décembre 2017. Il permet de financer certains équipements du logement (chaudières à haute performance énergétique, matériaux d’isolation…), à hauteur de 8000 euros pour une personne seule. Prélèvement En contrepartie d'un dû, une personne peut prélever un bien (ou plusieurs) sur la masse des biens à partager. à la source de l’impôt sur le revenu. La loi de finances pour 2017 prévoit la mise en place du prélèvement à la source  de l’impôt sur le revenu dès 2018. Un dossier à suivre à l’issue des élections présidentielles. La lettre mensuelle des notaires décrypte votre vie numérique, après la loi du 7 octobre pour une République numérique.       Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ? A qui s’adresse-t-il ? Accéder à la propriété Le droit de propriété peut être démembré en deux droits distincts :d'une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire ;d'autre part " l'usufruit " qui est le droit de sLire la suite est devenu plus abordable grâce aux taux bas en vigueur actuellement. Pour réaliser cet important projet, les « primo-accédants » (ceux qui achètent pour la première fois) doivent recenser les financements possibles, en plus de leur apport personnel et des prêts bancaires classiques. Ils peuvent notamment être éligibles au prêt à taux zéro, un prêt aidé sans intérêts et sans frais. Il est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement dans les deux années qui précèdent l’offre de prêt ; il ne concerne que l’acquisition de la résidence principale, en complément d’autres prêts. En fonction des revenus de l’acquéreur, il peut être assorti de conditions de remboursement favorables : durée du prêt, mais aussi différé de remboursement qui permet de ne commencer à rembourser qu’après quelques années. La plupart des établissements de crédit ont signé une convention avec l’Etat et peuvent délivrer ce type de prêt. Quel est le montant du prêt à taux zéro ? Il s’agit d’un complément de financement. Son montant ne peut pas excéder les autres prêts qui financent l’opération, ni dépasser 40 % du montant de l’opération. Le montant maximum du prêt est calculé à partir d’un pourcentage appliqué au prix du bien. Toutes les opérations sont-elles concernées ? Le PTZ concerne les achats dans le neuf, à condition que des normes thermiques soient respectées (RT 2012 ou label bâtiment basse consommation). Il vise également l’ancien lorsque des travaux très importants sont prévus : la part des travaux dans le montant total de l’opération doit être au minimum de 25 %. Il faut donc disposer de devis qui en justifient. Faut-il remplir des conditions de ressources ? Pour obtenir un PTZ, il faut disposer de ressources inférieures à des plafonds qui dépendent de la localisation du bien et du nombre d’occupants du logement : à vérifier sur le simulateur du site du ministère du Logement Peut-on mettre le logement en location avant le remboursement total du prêt ? C’est désormais possible, au bout de six ans après l’achat. Peut-on faire plusieurs demandes de PTZ ? Non, vous ne pouvez déposer qu’une demande de PTZ par ménage. Les personnes qui accèdent à la propriété bénéficient-elles d’autres aides ? Les salariés peuvent solliciter un prêt « action logement » à un taux avantageux. Ce prêt – l’ancien « 1% logement » - est réservé aux salariés des entreprises privées non agricoles de plus de dix salariés. Délivré sous conditions de ressources, il contribue au financement de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir. Par ailleurs, dans le cadre de la politique de la ville, les primo-accédants bénéficient dans certaines zones d’une TVA réduite à 5,5 % sur les logements neufs, sous conditions de ressources. D’autres aides sont proposées localement (chèque premier logement à Marseille, prêt à taux zéro à Toulouse, prêt Paris logement 0%...) Votre notaire peut vous apporter son aide et son éclairage si vous le consultez en amont de votre projet d’achat. Vous bénéficierez de ses conseils et pourrez optimiser le financement de votre acquisition. LDNF PTZ- janvier 2017.pdf […]

  • Le notaire, acteur du divorce

    Langue Français À partir du 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel se fera, sauf exception, sans passage devant le juge mais en déposant la convention précisant l’accord des époux chez un notaire. 2016, année record pour l’immobilier Avec 838 000 ventes de logements anciens sur les 12 derniers mois (à fin septembre), l’immobilier connait un point haut.Les chiffres des notaires font état d’une augmentation des prix de 2 % pour les maisons anciennes et de 1,1 % pour les appartements anciens. Des statistiques immobilières de plus en plus affutées A compter du 1er janvier 2017, les notaires collecteront les informations sur toutes les ventes immobilières dans toute la France. De quoi affiner encore leurs statistiques du marché immobilier, déjà labellisées par l’Insee et considérées comme les plus fiables. La lettre mensuelle des notaires décrypte votre vie numérique, après la loi du 7 octobre pour une République numérique.       Cependant, la mission du notaire auprès des époux qui se séparent va bien au-delà. En quoi consiste la nouvelle procédure de divorce ? La procédure de divorce par consentement mutuel a été réformée par la loi Justice du 21e siècle du 18 novembre 2016. Rappelons que cette procédure s’adresse aux conjoints qui sont d’accord sur toutes les conséquences de leur séparation : partage des biens, autorité parentale... Ils doivent mettre au point une convention de divorce. Désormais, chacun doit être assisté de son avocat. L’homologation de la convention par le juge est supprimée. C’est le notaire qui donne force exécutoire Propriété de l'acte authentique en vertu de laquelle l'acte produit les effets d'un jugement définitif, sans qu'une décision de justice préalable soit nécessaire. et date certaine au divorce, en le déposant au rang de ses minutes, avec les autres documents originaux dont il assure la conservation. Cette procédure est-elle ouverte à tous les couples ? Pour opter pour cette procédure les conjoints ne doivent pas être placés sous un régime de protection. Par ailleurs, l’homologation par le juge est nécessaire pour divorcer par consentement mutuel lorsqu’un enfant mineur du couple demande à être entendu par le juge aux affaires familiales. Les parents doivent d’ailleurs informer leurs enfants de cette possibilité. Quel est le rôle du notaire dans cette nouvelle procédure ? Le notaire contrôle plusieurs éléments de la convention. Il donne au dépôt de la convention date certaine et force exécutoire. La convention est immédiatement applicable pour les effets entre époux, à moins qu’ils n’aient stipulé une autre date, antérieure ou ultérieure. Pour les effets vis-à-vis des tiers Toute personne qui n'est pas partie à un acte juridique ou à un jugement. Elle ne peut se voir opposer les termes de la convention à laquelle elle est restée étrangère., il faut attendre la transcription de la mention du divorce sur l’acte de naissance et l’acte de mariage Union contractée entre deux époux.. Combien coûte le dépôt de la convention chez le notaire ? Les notaires accompliront cette mission importante, qui permet d’alléger la charge des tribunaux, pour un coût symbolique de 50 euros. Le notaire a-t-il un autre rôle dans le divorce ? Oui, le rôle du notaire est essentiel lorsque les ex-époux ont un patrimoine Ensemble des biens, des droits et des obligations d'une personne. à partager. Son intervention est obligatoire dès lors qu’ils détiennent des biens immobiliers et conseillée dans les autres cas pour bénéficier des meilleurs conseils. Sa mission consiste à recenser les biens des époux et leurs dettes et à établir si les époux se doivent l’un à l’autre des sommes d’argent, puis à établir les modalités du partage. L’état liquidatif (acte qui établit le partage de la communauté) est établi avant le divorce pour les divorces par consentement mutuel, et après pour les divorces contentieux. Divorce-notaire_La-lettre-des-notaires-de-France_decembre-2016.pdf […]